DCF法とは | ライターお仕事「ライティングマーケット」
DCF法とは

DCF法とは


不動産投資における「DCF法」を簡単に表現すると、「対象不動産から将来得られる賃料収入などのキャッシュフローを現在価値に割り引き(ディスカウント)、合計した金額をその不動産の評価額とする」というものです。

このDCF法(ディスカウンテッド・キャッシュフロー・アナリシス:Discounted CashfIow Analysis)は収益用不動産を測定する方法として、誰にでもわかりやすい手法で、現在は世界中で用いられています。

特にアメリカの不動産業界では収益用不動産の価値を分析する場合、最も一般的に利用されている方法です。

アメリカでも「DCF法」が利用される以前は収益用不動産を評価する場合、 比率法等が利用されていました。

しかし、不透明な部分も多く、また一般の人達が理解することも困難でした。

その後、「DCF法」が利用されるようになってから、収益用不動産の価値判定をすることは、誰にでも容易なものとなりました。

今回は将来のキャッシュフローを、現在価値に割り引いて不動産の価値を測定する「DCF法」について、わかりやすく説明します。

不動産の価値は、単に不動産を所有していることにより生じるものではなく、不動産を所有し、その不動産を賃貸等に貸し出すことにより、賃料収入を発生させ、それが積み重なり、合計で将来いくらのお金が手元に入ってくるかによって決まるとされています。

収益用不動産を賃貸することにより、将来得られると予測されるキャッシュフロー(お金の流れ)を現在価値に割り引いて求めた金額を、合計して求めた金額が不動産の価値であると考えられています。

キャッシュフローには以下の①と②があります。

①毎年の賃料収入から経費を差し引いて残る「純収益」
②将来その不動産を売却する際に得られる「売却収入(売却益)」

①賃貸による毎年の純収益
賃貸による毎年の純収益(NOI:ネット・オペレーティング・インカム:Net Operating Income)は、賃貸の総収入から不動産を有効に賃貸するために必要となる経費を控除した残額として求められます。
(NOIを求める為の経費には、資金の支出がない減価償却費は含まれません。)

②将来不動産を売却する際の売却予想額
将来不動産を売却する際の売却予想額を求めることは難しいことですが、予測した売却金額から仲介手数料等の諸経費を差し引いた手取り額で売却時の収入額を求めます。

投資保有期間における毎年の賃貸純収益および売却時における売却手取額を現在価値に割り引いて求めた金額を合計すると、その合計額が収益用不動産の価値であると考えるのがDCF法です。

このDCF法の考え方は不動産投資に限らず、国債、社債、不動産の証券等の将来のキャッシュフローから現在価値を求める場合に適用されます。

例えば、債券を購入することにより、投資家は毎年、利息または配当を受け取ることができ、また、将来売却するか満期になった時に、売却額または元本を回収することになります。

これらの毎年の利息、または配当および売却時、または償還日に回収される金額を現在価値に割り引いて求めた金額を合計すると、その債券の価値が求められることになります。

不動産投資を検討する場合の考え方は株式、社債等を購入する際の考え方と本質的には同じです。

不動産投資を検討するには将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて合計することにより、投資額の妥当性を判断することができます。

投資家が不動産投資をするか否かは、投資額に対していくらの投資収益率(IRR)を期待しているかによって決められます。

投資家はある不動産から将来得られると予測されるキャッシュフローが投資家 の希望する投資収益率に適合しているか否かを分析して不動産の価値を、判断することになります。