タワーマンション節税から見る日本の不動産節税対策 | ライターお仕事「ライティングマーケット」
タワーマンション節税から見る日本の不動産節税対策

タワーマンション節税から見る日本の不動産節税対策


日本は資源の多くを輸入に依存しているといわれていますが、国土=不動産は輸入することすらできない限りある財産です。

そのため、かつての経済成長期では土地の値段は上がり続けて、下がることはないという”土地神話”さえありましたが、上がり過ぎたものは必ず調整し、一旦は不動産の価値は急落、バブル崩壊といわれました。

そこで、不動産の価値を冷静に見直す機運が起こり、不動産の価値には財産価値と利用価値の二面性が着目されるようになります。

価格が上がり過ぎたためにいったんは価格が下落したといっても、土地が限りある財産であることに変わりはありません。

とくに、都心などの人気が高いエリアの土地は依然として好調、価格の高い土地を有効利用するために、土地を立体的に活用する方法がタワーマンションです。

日本では、不動産に対する課税は、取得、保有、売却の三つの場面で課税されます。 取得の携帯は、購入と贈与の二つがあり、贈与による取得の場合は、相続税評価額が課税標準になります。

不動産の価値は、一物一価といって、実際に市場でいくらで売れるかは、売りたい人と買いたい人の希望が重なる価格のため、客観的評価は困難ですが、課税上は客観的な評価が必要で、一般的には相続税評価額が利用されます。

相続税評価額は、国税庁が毎年公表する路線価を基にしますが、マンションの場合は、各区分所有者は、土地と建物の持ち分を持っています。

通常、マンションの相続税評価額は、持分を基礎にするため、低層階で、専有面積80平米のオーナーも、最上階で専有面積80平米のオーナーも、相続税評価額は同じになるため、高層階では実勢価格と相続税評価額に大きな借りができ、その差額が節税に利用されます。

たとえば、最上階で1億円の部屋も、低層階で同じ面積を持つ部屋と同じ評価額で2千万円だとすると、現金で1億円、贈与や相続すれば多額の税金がかかる場合も、1億円のタワーマンションの一室に変えれば、相続または贈与は現金で2千万円贈るのと同じで済む仕組みです。

これを、一部屋でなく複数で行えば、相続財産の額は大幅な圧縮も可能です。

また、その部屋を賃貸経営にすれば、借家として評価額はさらに減額されます。

このように、現金や預金、有価証券ならば、課税評価額は額面通りですが、不動産の場合は、評価額は時価よりも一般的に低く抑えられ、その手段が現行法でとくに有効なのがタワーマンションです。